协会工作
  
 【中国拍卖2012第9期】特别关注:解读《不动产拍卖规程》  
 2012.09.17   关键字:不动产,标准    
  

 

 

解读——《不动产拍卖规程》

编者按:

房地产和土地使用权等不动产拍卖业务一直占据着我国拍卖市场七成左右的份额。2012年1-6月份,房地产拍卖业务成交537.2亿元,土地使用权拍卖业务成交780.04亿元,相当于2012年1-6月份全国拍卖累计成交总额1729.6亿元的76%。虽然不动产拍卖业务占据拍卖市场份额大,但是此前一直没有一个可以依据和参照的标准。

《不动产拍卖规程》的颁布实施弥补了《拍卖法》与《拍卖管理办法》中对不动产拍卖活动缺乏具体规定的不足,使得拍卖企业朝着一个更规范、更专业的道路前进。

《不动产拍卖规程》的颁布实施,在未来的发展中能够可以有效地解决服务标准水平低、企业标准意识差、拍卖品牌技术含量低等经营中的诸多问题,为广大拍卖企业创造一个稳定、高效、规范的运行环境。

中拍协张延华会长说过:“标准就是效益”。企业经营者要想很好地把控市场,必须认真学习标准,执行标准,使用标准,用标准保护和发展拍卖业务,推进自主创新,提高服务水平。正如一位企业经营者所说:“怎么才能让客户知道你做事讲究而不是将就?唯有标准化”。好的标准就是一盏指路明灯,为企业铺平道路,指引方向,我们已经迈进了向标准要效益的时代!

本期编辑部聘请专业人士对《不动产拍卖规程》做了一个详细的解读,希望对我们正在进行的宣贯工作有所帮助。

条款解读

企业访谈

案例分析

规程编制背景

拍卖行业从小到大、进入快速发展期,业务领域涵盖动产与不动产、有形资产与无形资产的各个方面,成为我国社会经济活动中不可或缺的重要组成部分。随着业务的发展,行业中出现的一些问题诸如:部分企业管理水平低下,依法拍卖的意识和能力不强,拍卖活动不规范,容易导致各类纠纷等等。而《拍卖法》与《拍卖管理办法》尚不能满足规范不动产拍卖活动的具体要求。因此,制订一部指导和规范不动产拍卖活动的行业标准,是广大拍卖企业的迫切需要。《不动产拍卖规程》从2007年开始起草,2011年底进行专家审定,前后跨度四年。在标准制订过程中,编制组得到了商务部、中拍协、拍卖标准化委员会等单位的指导帮助,在国内外文献资料匮乏的情况下,编制组依据国内拍卖企业多年来的不动产拍卖实践经验,按照“合法(符合现行法律法规规定)、公平(公平保护拍卖各方当事人的合法权益)、效率(有利于提高不动产拍卖活动效率)、适用(符合我国拍卖业发展实际)”为原则进行编制工作,广泛听取意见、充分讨论,多次征求法律、拍卖和标准化等方面专家的意见,发出征求意见函近300份,前后大的修改共三次。最终颁布的标准包括十三个章节以及四个资料性附录,内容涵盖了我国拍卖企业在不动产拍卖活动中的各个环节,对拍卖企业操作经营性不动产拍卖活动中的主要程序和基本要求做了初步规定。

 

对重要条款的七点说明

文/《不动产拍卖规程》编辑组

阅读提示:《不动产拍卖规程》的发布实施,将有利于规范不动产拍卖活动,维护行业公平秩序,保护拍卖各方当事人的合法权益,提高从业人员的专业素养,引导拍卖业向健康、可持续的方向发展。

不动产是当前我国拍卖业的主要标的,因此《不动产拍卖规程》的制订得到了业内广大同仁的关注,积极反馈意见。有一部分条款在业内引起了热议和辩论,在这里选择几个重点条款进行详细的说明。

(一)3.1不动产

依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。在标准制订过程中,不动产的定义曾几度反复,最早的定义是“指建设用地使用权、房屋及地上附着物所有权”,业内以及法律界有不同意见,有认为范围过窄,使用权、经营权、处置权和其他用益物权也应包括在内的,也有建议直接明确为房地产。在不动产拍卖中,经常遇到的标的主要有房地产、房产、土地等几类。对于权属文件不完善或者没有权属资料房地产、房产、土地类资产的拍卖,也可参照本标准的相关内容执行。

(二)6.1公告的发布

拍卖人应根据拍卖标的情况确定公告期限和内容,并在报纸或其他新闻媒介上发布。这里特别强调了根据拍卖标的本身情况和委托性质来确定公告期限和内容,以及选择相应的公告媒体。司法强制拍卖中房地产类标的的拍卖公告至少应在拍卖日前15日发布,非司法拍卖中房地产类标的的拍卖公告至少应在拍卖日前7日发布,土地拍卖公告至少应在拍卖日前20日发布。同一类不动产的标的,因委托性质不同,拍卖公告发布的期限要求也不同。

(三)8.2 竞买人应按要求交纳竞买保证金。关于竞买保证金的交纳问题,规程制订之初,是明确“向拍卖人交纳”。考虑到现实中,司法强制拍卖中的竞买保证金一般都是直接交入法院的账户,而不是“向拍卖人交纳”的;国有资产拍卖中,有时委托人要求竞买保证金直接交入委托人指定账户。因此,本条款相应改为“竞买人应按要求交纳竞买保证金”。 但是这样规定并不意味着提倡竞买人向委托人交纳竞买保金。竞买保证金由拍卖人收取应是坚持的原则,只有这样,才能保证在买受人违约后,拍卖人能立于主动地位,有利于结算环节的顺利进行。

(四)8.3 竞买人应与拍卖人签订竞买协议,并领取竞买号牌。竞买协议格式和内容参见附录B。在以往拍卖活动中,拍卖人只是在拍卖规则特别约定中将拍卖人和竞买人、买受人的权利、责任和义务作了规定。一旦发生纠纷,竞买人或买受人往往会提出这是拍卖人的单方面规定,有些地方的法官会采信竞买人或买受人的主张,从而使拍卖人败诉。本次在制订规程中,特别提出“竞买人应与拍卖人签订竞买协议”,用了“应”字,即表明这是必经程序,同时还专门附录了竞买协议的格式和内容。协议是平等主体之间真实意思的表示,这样就排除了单方面行为,签订《竞买协议》既是对拍卖人的保护,也是对竞买人的权益维护,有利于避免发生纠纷,所以必须引起业内的高度重视。

(五)10.2 有无优先购买权人参与竞买,及优先购买权的行使方式。规程中没有用专门条款对优先购买权人的定义以及竞拍过程中如何行使该权利进行表述。不动产拍卖中主要有两类优先购买权人,一是承租人,二是共有人。在拍卖不动产时,拍卖人要根据资产现状和权属情况,确定是否存在这两类优先购买权人,如果存在优先购买权人,就要根据国家相关法律、法规及标准制定优先购买权的行使方式,同时还要按照相关法律法规的要求,通知优先购买权人。

(六)10.3 拍卖人在拍卖时应制作拍卖笔录,拍卖师、记录人、买受人应当场在拍卖笔录上签名。这里特别需要注意的是,除了记录人之外,要让拍卖师和买受人也在拍卖笔录上签名。

(七)12 拍卖标的的交付

根据不动产的特殊性,在标的交付环节,我们制订了转移占有和权属变更两个环节。转移占有主要指现场移交拍卖标的。这里特别强调,委托人与买受人应签署交接书,这是一份重要的交付法律文书,拍卖人可以充当见证人。同时,委托人和买受人应按约定付清拍卖标的相关的如水、电、燃气、通信、物业管理等费用。在权属变更中,对于不动产过户中的税费,规定由委托人和买受人依照相关法律的规定承担。但在实际拍卖活动中,往往把税费交纳的义务通过特别约定进行转税承担,主要体现在《竞买协议》的条款中,这是符合法律规定的。因此,规程规定,另有约定的,应按约定执行。

 

企业访谈

向标准要效益 用规范求发展

阅读提示:《不动产拍卖规程》的颁布实施使得国内拍卖企业朝着一个更规范更专业的道路前进,统一提升了企业竞争力,进一步弥补了《拍卖法》与《拍卖管理办法》尚不能满足规范不动产拍卖活动的缺陷,为广大拍卖企业创造了一个稳定、高效、规范的运行环境

 

《规程》提升企业核心竞争力 

北京嘉禾国际拍卖有限公司  刘绪林 

房地产和土地使用权等不动产拍卖业务一直是占据拍卖市场七成左右的份额,虽然受到2011年以来房地产调控政策的持续影响,2012年1-6月份,房地产拍卖业务成交537.2亿元,土地使用权拍卖业务成交780.04亿元,都有不同程度的下降,但是房地产和土地使用权等不动产拍卖业务合计拍卖成交额仍达到约1317.24亿元,相当于2012年1-6月份全国拍卖累计成交总额1729.6亿元的76%,占据拍卖市场的绝对主导地位。虽然不动产拍卖业务占据拍卖市场七成左右的份额,但是在此之前还一直没有一个拍卖行业可以依据和参照的标准,所以,从拍卖标的的层面讲,《不动产拍卖规程》行业标准的出台很有必要,也很及时。

有了《不动产拍卖规程》行业标准,让竞买人加深对拍卖企业不动产拍卖过程的了解,保护当事人的合法权益,让社会和广大民众认可拍卖企业“公开、公平、公正”的原则,增加企业的诚信度,有利于提高整个行业的诚信度。《不动产拍卖规程》行业标准可以比较出不同企业之间的操作水平和管理水平的差别,优胜劣汰,使优秀企业获得更好的发展机会,淘汰不规范经营的企业,使整个拍卖行业朝着健康、可持续的方向发展。通过实施拍卖行业标准可以有效的推动拍卖企业向程序化、标准化的科学管理转变,促使拍卖企业各项管理工作和经营活动合理化、规范化、高效化,从而帮助拍卖企业降低经营风险。拍卖企业通过实施标准化,能够有效保证拍卖活动策划的创新型、市场营销的规范性、服务质量的稳定性和环境管理的科学性,从而促进拍卖企业树立良好的形象。

北京嘉禾国际拍卖有限公司近几年的拍卖业务中,司法、国有企业及金融机构的房地产等不动产业务比例占八成以上,这些房地产类的资产多数属于带有各种不同程度瑕疵不动产,在拍卖过程中会遇到很多复杂问题,以前没有标准,在实际操作过程中,只能依据其他相关法律法规。有了《不动产拍卖规程》行业标准以后,它的专业性和针对性更强,更明确,我们可以按照《不动产拍卖规程》中要求,进一步提高解决不良房地产类资产的处置水平和能力。随着标准的贯彻和执行,我们争取逐步做到“六统一”,即:“统一标准,统一思想,统一认识,统一模式,统一流程,统一方法”,提高企业的竞争力。

公司领导层在学习完该《不动产拍卖规程》后高度重视,以公司法务部牵头在该《不动产拍卖规程》的框架内为更好的规范拍卖过程中的各个环节,制定了一系列工作规程和管理制度,详细规定了在合同订立过程中对方资格的认定及对合同的内容、格式、审批、签订等方面;并针对在合同的履行过程中出现的各种情况,例如履约困难、合同变更及合同解除等情况进行了明确说明。并且公司按照《不动产拍卖规程》中关于《委托拍卖合同》、《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》等规范文本要求,规定了《文件签发流程》,要求各相关部门负责人认真履行,层层审查,以确保了在合同在订立过程中的严谨与合法,保证了合同在各种情况的顺利履约,明确各方责任, 降低了公司的经营风险。

 

标准化助推企业发展

北京中拓国际拍卖有限公司 杨磊 

中国拍卖行业协会对标准化工作的重视是对整个行业的服务水平的规范和促进。从2003年开始,拍卖标准化工作在中国拍卖行业协会的领导下一直以“拍卖企业资质评定”的形式有条不紊地进行着,整个行业在客观上走了一条准标准化发展的道路。2008年10月8日,国家标准化管理委员会(SAC)正式批准成立了“全国拍卖标准化技术委员会”。标志着中国拍卖业走上了一条科学发展的道路。经过努力,现已批准发布行业标准《SB/T10538-2009 文物艺术品拍卖规程》、国家标准《GB/T27968-2011 拍卖企业的等级评估与等级划分》并已生效实施,行业标准《拍卖术语》、《拍卖师操作规范》、《不动产拍卖规程》和《机动车拍卖规程》已获批准实施。2012年7月4日“2012年全国拍卖业标准宣贯活动”在北京启动,标志着拍卖标准化时代的到来。

之前在莱太拍卖中心工作,使我体会到了标准化的作用和价值。拍品包装规格标准化和质量分级是上拍的首要条件,作为全国首家花卉拍卖公司,对拍品的质量分级没用经验,完全是在单个品种种植标准的基础上进行分级评定。为了拍品质量等级与买家认可的质量等级划分更好的融合,那时制定了红掌切花质量等级划分标准,将A级的掌面尺寸规定为12公分到14公分。推广后效果极佳,有的标准至今还被沿用。

标准化工作有利于有效应对国外拍卖大鳄的市场侵蚀,推进自主创新,提高服务水平。服务的目的是什么?服务就是让被服务方舒服。服务水平如何提升?是靠服务人员的服务能力要完成的。服务人员的服务能力如何培养?是靠企业标准化的要求来实现的。大家都在说服务要专业化?专业化就是把专业知识标准化应用。我认为一个企业能够把客户养懒了,你的生意一定会好。如何把客户养懒了?就要让客户信任,信任,还是信任。首先是业务层面的信任,你做事人家是否能放心。其次是平台的信任,你的平台人家是否能安心。最后是管理者的信任,你的为人人家是否能舒心。

企业经营者要抓重点、抓关键、抓细节。重点就是天时,资源、优势;关键就是地利,切入点、卖点;细节就是人和,是做事讲究不将就。现在的合作往往都是建立在业务层面信任的基础上,那怎么才能让客户知道你是做事讲究的而不是将就的?何以解忧,唯有标准化。

标准化工作正如中拍协张延华会长说的:“标准就是效益。”一个好的标准就是一盏指路明灯,为企业铺平道路,指引方向。

 

从竞买协议看《规程》的重要性 

浙江嘉泰拍卖有限公司 金少俊

2010年9月17日,公司拍卖浙江省衢州市衢江区某水电站,竞买保证金20万元,起拍价230万元,成交价304万元。买受人未按约定时间交款,并提起诉讼,以委托人、拍卖人未声明瑕疵为由,要求我公司退还竞买保证金,解除成交合同,并要求委托人承担违约金。

在诉讼过程的调解环节,买受人承认诉讼理由不充分,但还是要求全额退还保证金。后来法官单独找我方调解时,也提出竞买保证金的法律地位问题,不予返还的规定在哪里。由于没有签订《竞买协议》,法官认为拍卖规则只是单方面的规定。最后经过长时间的调解,终于达成协议,我公司退还部分保证金,其余不予返还,并解除成交合同,双方不再追究责任。从而了结了该宗官司。

今年8月,我公司接受浙江遂昌新明水电投资有限公司的委托,拍卖该公司100%的股权。拍卖标的实质是该公司投资经营的六个水电站。此前,商务部《不动产拍卖规程》于今年3月23日公告发布,并于今年6月1日正式实施。我们认为该拍卖标的,牵涉面广,有很多瑕疵告知说明,必须按照拍卖标准制定《竞买协议》,把拍卖规则和特别约定中重要内容纳入到协议中。本次拍卖有9个竞买人报名竞买,他们详细阅读了《竞买协议》的内容,愉快地签字盖章。拍卖于8月21日举行,起拍价4280万元,竞买保证金1280万元,经过激烈地竞争,成交价为5600万元。《竞买协议》规定分两期付款,最后一期为今年的9月10日,结果买受人未提出任何异议,并提前于8月24日 全额交清了拍卖价款和佣金,8月27日进行了拍卖标的交付,顺利完成了拍卖任务。

从以上两个拍卖案例可以看出,有没有《竞买协议》,其结果完全有可能是不一样的。

我国拍卖企业绝大多数都从事不动产拍卖业务,大部分以不动产拍卖作为主营业务。因此,制定《不动产拍卖规程》责任重大。我作为该标准的编制小组组长和主要起草人之一,与编制组的同行一起,经历了五年的艰难编制过程,我们目标是把该标准制定成有专业特色,切实可行,具有前瞻性的规范性文件。

据了解,在拍卖过程中制定并签署《竞买协议》是刘双舟教授最早提出来的,他为此还写了理论研究文章。本次制定《不动产拍卖规程》过程中,一开始我们就把《竞买协议》作为新的、必须的拍卖环节写入其中,并请刘双舟教授起草了《竞买协议》的内容和格式作为附录。

我们认为,制定并签署《竞买协议》主要有这几个作用:一是拍卖人和竞买人处于平等地位,避免了以往拍卖人在拍卖规则和特别约定中单方面宣布的现象。二是对拍卖人的保护。如竞买保证金的交纳及处理,拍卖成交价款的支付及违约责任,拍卖佣金及其支付,标的瑕疵的告知,这些都成为拍卖人和竞买人之间经平等协商而达成的真实意思表示。一旦发生纠纷,协议是判断是非和诉讼的重要依据。这样,拍卖人就变以往的被动为现在的主动。三是对竞买人或买受人权益的维护。协议对竞买人的权利和义务作出了明确安排,协议的内容是委托合同的延续,成交后,委托人、拍卖人无权擅自作出变更。《不动产拍卖规程》还对不动产的定义作了全新的界定,同时在拍卖会资料的编制,拍卖注意事项的内容、拍卖标的交付和档案资料管理作出了特别的统一规定,需要广大同行深刻领会消化并贯彻实施。

 

案例分析

《不动产拍卖规程》(以下简称《规程》)的颁布,对于我国拍卖业具有重要的指导意义,从根本上对容易产生法律纠纷的细节做了一个详细的规范。

 

案例一 

2008年,山东某厂诉某集团公司欠款一案的生效判决进入执行程序。有管辖权的法院作出执行裁定,查封了某集团公司出租给原告的房屋,并委托山东某拍卖公司拍卖。拍卖公司在其所在地的报纸登了拍卖公告。最后由岳某拍得,并已取得房屋的所有权证书。期间,法院要求原告迁出,原告方以存在租赁合同而主张优先购买权,法院未予支持。

原告在提出异议未获满意结果后,主要基于以下理由对山东某拍卖公司提起诉讼:存在租赁合同,且在履行期内;拍卖程序违法(异地拍卖)。其诉讼请求主要为:一是撤销被告的房屋拍卖协议及拍卖确认书;二是确认其对上述房屋有优先购买权。

其中具有争议的焦点之一为:一是承租人的身份是不是合法,对上述房屋有无优先购买权。

 

解析

 上述争议的焦点,《规程》都作了界定。在《规程》中对优先购买权人身份确定做了描述。《规程》中明确了不动产拍卖中主要有两类优先购买权人,一是承租人,二是共有人。在拍卖不动产时,拍卖人要根据资产现状和权属情况,确定是否存在这两类优先购买权人,如果存在优先购买权人,就要根据国家相关法律、法规及标准制定优先购买权的行使方式,同时还要按照相关法律法规的要求,通知优先购买权人,依法保障优先购买权人的权益。从《规程》来看,假如租赁合同不存在疑义,原告以有租赁合同为理由是不符合《规程》中承租人优先购买权的条件的。

 

案例二

2003年12月5日,在某市法院委托的一次拍卖中,张女士以购房款49.2万元和拍卖佣金2.3万元,合计51.5万元,拍得某开发公司还债的两间营业房,并签订成交确认书。当月20日,法院裁定将上述二间营业房的产权及其占用土地使用权变更为买受人张女士所有,并述明该房尚未验收,买受人张女士自该综合楼经竣工、验收合格之日起三十日内办理有关权属登记手续。

拍卖后,张女士拍得的两间房子中断了施工,二年时间未有任何进展,竣工验收遥遥无期。张女士认为,对拍卖的房屋存在不能竣工验收及交付使用的风险,拍卖公司未向其告知,应承担责任,在多次交涉无果后于2005年9月23日诉至法院,要求拍卖公司交付拍卖标的物并支付违约金103313.80元。

拍卖公司辩称:张女士签订成交确认书时已明知买受的房屋尚未竣工验收,属在建工程,无法确定竣工验收日期。拍卖后,法院已裁定将拍卖标的物的产权变更为张女士所有,拍卖公司在法律上已履行了交付义务,不应承担任何责任。而张女士认为自己花费50余万拍得门面房,绝不仅仅是为了取得拍卖标的的名义上的产权,而是为了最终占有、使用该标的。在拍卖公司未声明该房屋存在不能竣工验收和交付的情况下,按照正常逻辑,自然会认为该房屋会在合理的期限内竣工、验收并交付。

在法院调解程序中,法院曾质疑拍卖公司竞买保证金的法律地位问题。由于没有签订《竞买协议》,法院认为拍卖规则只是单方面的规定。经多次协调,拍卖公司愿意从这次拍卖所得的佣金中拿出3.5万元元作为瑕疵过错补偿。买受人张女士保留依法向其他相关主体主张赔偿损失的权利。

 

解析

拍卖公司作为具有合法拍卖资质的拍卖机构拍卖本案涉诉房屋;而张女士依据某拍卖公司的合法拍卖程序竞买到本案诉争标的并签订了《成交确认书》;当事人双方在拍卖关系中的法律地位因该成交确认书的合法有效而得以确立。作为买受人的张女士应依据该成交确认书的约定履行向拍卖人支付成交的拍卖标的物价款的合同义务;而作为拍卖人的某拍卖公司应依据该成交确认书的约定履行交付符合合同目的拍卖标的物的合同义务。

在合同义务的履行上,双方对张女士已经向拍卖公司支付了标的物价款和拍卖佣金合计51.5万元的事实均无异议。而在某拍卖公司拍卖标的物是否已经交付以及是否应该给付张女士违约金问题上,存在争议。按现在已有的《规程》,双方只要签署了竞买协议,备注瑕疵声明,拍卖企业就可以避免这样的法律纠纷。

从以上案例中可以看出,有没有《竞买协议》,其纠纷产生结果完全有可能是不一样的。在拍卖过程中,还有很多因为没有签订竞买协议,出现各种纠纷案例。其中相当一部分案件法院都以拍卖规则属于单方面规定为由,判定由拍卖公司承担责任。而竞买协议的制定可以让广大拍卖企业找个一个有据可依的标准,极大的避免了此类案件对拍卖企业造成的损失。竞买协议是《规程》中备受大家关注的一条重要条款,其他条款也在不动产拍卖活动中逐渐产生重要的影响。

 

《中国拍卖》杂志9月刊

正刊目录:

06  行业资讯

    2012年度艺术品拍卖标准化达标企业名单公示

10  媒体聚焦

    全国拍卖咨询服务周活动再掀新高潮

13  拍界动态

    中拍协艺委会与雅昌集团签署战略合作协议

14    拍界专题

    解读——《不动产拍卖规程》

20    特别关注

    司法拍卖应遵循法律底线

    新技术不能突破铁规则

    网络拍卖的法律制度与技术阻却

24  市场研究

    中国艺术品市场年度报告摘编(下)

28 商道访谈

    专访北京荣宝刘尚勇总经理

31    经营之道

    一场二手车专场拍卖会带来的启示

32  拍案惊奇

    画家诉拍卖公司侵权案引发热议

34  农产品拍卖

    种猪拍卖 养猪产业的核心环节

    慧眼独具 种猪也能拍卖  

37  拍中有法

    拍卖会现场需要设公证席吗

    债权拍卖应注意的问题

40  地方拍协

    龙江拍协 发挥桥梁作用 规范有序发展

42  拍师博客

    正槌人巴厘岛之旅的感悟

    槌起槌落风光的背后

44  花卉拍卖

    7—8月KIFA花卉拍卖交易行情点评

46  拍卖信息

    2012年第六届连环画暨第二届

    连环画动漫拍卖会

倒刊目录:

02  艺术新闻

    国家文物局等4部门整顿古玩旧货市场

04  展讯发布

    2012上海艺术博览会国际当代艺术展 

08  拍场动态

    中国嘉德香港首拍即将揭幕

    荣宝夏拍收槌 版画前景看好

    钟表 拍卖市场新宠儿

18  海外拍场

    名古屋中日拍卖会见闻

    美国拍卖行业背后的规范支撑

20  海外视点

    《ARTNEWS》收藏家新榜单观察

22  国宝空间

    清代康乾堂名款瓷器

26  拍界看点

    中国写实画派 难以取代的市场焦点

36  拍界数字

    中国写实画派作品拍卖记录

40 画家推介

    许华新

 

 

 

 

  
 

--来源:中国拍卖杂志 
 
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